Por que a maioria dos compradores assina no impulso
Estande bonito, café servido, corretora sorridente, tabela com 'últimas unidades' — o gatilho de escassez funciona. Antes de deixar o CPF, passe por este checklist.
Reputação da construtora
- Consulte CNPJ no site da Receita e no CRECI-SP.
- Cheque histórico no Reclame Aqui e no Procon Rio Preto.
- Peça lista de empreendimentos entregues nos últimos 5 anos e visite pelo menos um.
- Confirme se há ações judiciais por atraso de obra (JusBrasil).
Documentação do empreendimento
- Registro de incorporação (R.I.) averbado na matrícula.
- Alvará de construção emitido pela Prefeitura.
- Memorial descritivo (materiais e acabamentos discriminados).
- Convenção de condomínio provisória.
Sem R.I. averbado, não assine. É o item mais importante.
Contrato de compra e venda
- Índice de correção das parcelas (INCC durante a obra, IPCA após).
- Cláusula de tolerância (180 dias é padrão; acima disso é abusivo).
- Multa por atraso da construtora (mínimo 1% ao mês + correção).
- Multa em caso de distrato (Lei 13.786/18 limita a 50% no patrimônio de afetação).
- Foro de eleição — exija Rio Preto/SP, não a capital.
Financeiro
- Fluxo total: entrada + parcelas + reforço semestral + chaves + financiamento.
- Simule com INCC de 8% a.a. — parcela pode subir 20% ao longo da obra.
- Confirme aceite de FGTS e financiamento na entrega.
Obra e localização
- Visite o terreno em dia útil e sábado.
- Verifique plano diretor — o terreno vizinho pode virar prédio de 20 andares.
- Insolação: unidades face norte/leste em Rio Preto são as mais valorizadas.
- Distância real de mercado, escola e hospital (Google Maps a pé).
Lazer e condomínio
- Peça estimativa de taxa condominial por escrito.
- Confirme se piscina será aquecida (custo alto no futuro).
- Quantidade de vagas por unidade e vagas de visitante.
Se algum desses itens falhar
Não é sinal para desistir automaticamente — é sinal para negociar. Desconto, upgrade de acabamento, permuta de vaga: tudo é negociável antes da assinatura, quase nada depois.