Erro 1 — Escolher bairro sem visitar de noite
Um bairro tranquilo às 10h da manhã pode ser barulhento às 22h. Sempre visite em 3 horários diferentes.
Erro 2 — Não fazer pré-aprovação antes de olhar
Sem carta de crédito, você não sabe seu orçamento real. Perde tempo com imóveis que não cabem e força a negociação depois.
Erro 3 — Esquecer ITBI e registro
São 3–4% do valor do imóvel à vista. Muita gente assina achando que só o financiamento resolve — e trava no cartório sem grana.
Erro 4 — Aceitar a primeira taxa do banco
Sempre simule em 3 bancos. A diferença de 0,5 ponto percentual em 30 anos vira R$ 80–150 mil.
Erro 5 — Ignorar a taxa de condomínio
Apartamento alto padrão em Rio Preto tem condomínio de R$ 1.500 a R$ 3.500. Some à parcela: às vezes cabe no financiamento mas não cabe no mês.
Erro 6 — Comprar sem ler contrato
Contratos de incorporação têm 40+ páginas. Cláusulas de correção, multa e tolerância mudam tudo. Advogado imobiliário custa R$ 500–1.500 e evita prejuízos de 6 dígitos.
Erro 7 — Não checar reputação da construtora
Reclame Aqui, Procon Rio Preto e JusBrasil em 20 minutos revelam padrão de atraso e defeitos.
Erro 8 — Comprar imóvel maior que precisa
Casal sem filhos comprando 3 dormitórios 'porque um dia vamos precisar'. Metade acaba revendendo em 3 anos com desconto.
Erro 9 — Escolher planta sem projeção do bairro
Cheque plano diretor. O terreno vizinho pode virar prédio de 20 andares tampando sua vista.
Erro 10 — Não usar FGTS
Muita gente esquece que tem R$ 30–80 mil de FGTS elegível. Rende TR + 3% ao ano — muito menos que qualquer financiamento.
Como evitar tudo isso
Antes de assinar qualquer coisa, converse com quem já comprou pelo menos 3 vezes na cidade. Uma consultoria de 1 hora economiza anos de arrependimento.