Por que Mirassol virou queridinho
Proximidade com Rio Preto (12 km), condução regular, terrenos ainda 40–60% mais baratos e loteamentos planejados de RNI, Setpar e Concretiza fizeram Mirassol atrair investidores desde 2020.
Como calcular a TIR de um lote
Peguemos um lote real: 250 m² em loteamento fechado, R$ 180 mil em 2026.
- Entrada: R$ 36.000.
- Parcelas: R$ 1.500 × 120 meses (INCC).
- Total nominal pago: R$ 216.000.
- Valor estimado em 10 anos: R$ 350.000 (valorização ~7% a.a.).
- TIR real: ~8,5% a.a. líquida — semelhante a um IPCA+ do Tesouro.
Ou seja, lote em Mirassol rende parecido com renda fixa, com menor liquidez.
Custos que somem da conta do corretor
- Taxa de manutenção do loteamento: R$ 150–400/mês desde a compra.
- IPTU incidindo mesmo com lote vazio.
- Limpeza obrigatória do terreno: R$ 400–800/ano.
- Registro e ITBI (2%).
Riscos que ninguém conta
- Loteamento não sai do papel — sem registro no CRI, seu dinheiro fica preso anos.
- Bairro não desenvolve — comércio, escola e ônibus podem demorar 10 anos.
- Iliquidez — vender lote em Mirassol pode levar 6–18 meses.
- Reajuste de taxa condominial — loteamentos fechados podem dobrar taxa em 5 anos.
Loteamentos ativos em Mirassol (2026)
- Concretiza (residencial fechado, portaria, alta liquidez).
- Setpar Setlife Mirassol (loteamento planejado).
- RNI (Rodobens) — misto de casas prontas e lotes.
Vale a pena?
Sim, para investidor com horizonte de 8–15 anos, disposição a lidar com baixa liquidez e caixa para segurar taxa mensal. Não é bom para quem precisa de renda de curto prazo.