O cenário do teste
Três apartamentos de ~90 m², 3 dormitórios, bairro Boa Vista, todos com lazer. Preços coletados em fevereiro/2026 com construtoras e imobiliárias da região.
| Item | Na planta | Pronto | Usado (5 anos) |
|---|---|---|---|
| Preço | R$ 620.000 | R$ 780.000 | R$ 680.000 |
| Entrada | 20% | 20% | 20% |
| Parcelas obra | R$ 3.200 × 36 meses | – | – |
| Reformas | – | – | R$ 40.000 |
| ITBI + registro | 3% | 3% | 3% |
| Prazo até morar | 36 meses | Imediato | 2 meses |
| Valorização estimada 5 anos | 35–45% | 15–20% | 10–15% |
Vantagens de cada opção
Na planta
- Preço 20–25% abaixo do pronto equivalente.
- Parcelamento longo com INCC — cabe no orçamento.
- Personalização de acabamento.
- Maior potencial de valorização.
Pronto (construtora)
- Posse imediata, sem risco de atraso.
- Financiamento total em um único contrato.
- Garantia estrutural de 5 anos.
Usado
- Bairros consolidados, escolas e comércio já instalados.
- Negociação flexível (raramente banco).
- Você vê exatamente o que está comprando.
Riscos que cada um esconde
- Planta: atraso de obra, construtora insolvente, correção INCC acima do previsto.
- Pronto: menor potencial de valorização, escolha limitada de acabamento.
- Usado: reformas surpresa, condomínio antigo com fundo baixo, vícios ocultos.
Meu veredito por perfil
- Primeira compra jovem casal: planta, aproveitando parcelamento.
- Família com filhos em idade escolar: pronto ou usado, para não esperar.
- Investidor: planta em ciclo inicial de vendas + revenda pré-chaves.
- Aposentado: usado em bairro consolidado, sem obra ao lado.